Sie wollen Ihre Immobilie in Berlin verkaufen oder vermieten? Dann haben Sie gute Gründe, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Dieser hilft Ihnen, Ihre Ziele zu erreichen, sodass Sie einen zufriedenstellenden Erlös erhalten. Bei der Beauftragung eines Maklers spielt die Maklerprovision eine große Rolle, denn 2020 ist das Bestellerprinzip auch für Kaufimmobilien in Kraft getreten. Doch was ist die Maklerprovision überhaupt und wie viel müssen Sie in Berlin wirklich zahlen? Wer einen Makler beauftragt, sollte sich genau informieren.

• Was ist die Maklerprovision?
• Voraussetzung für die Maklerprovision
• Neuregelung der Maklerprovision 2020
• Die Provisionsvereinbarung mit dem Makler
• Wie müssen die Maklerverträge abgeschlossen werden?
• Der Angebotspreis bestimmt die Provision
• Wer zahlt welchen Anteil an der Maklerprovision
• Ausnahmen
• Provisionssätze
• Wann muss gezahlt werden?
• Ist die Provision steuerlich absetzbar?
• Wie hoch ist die Provision in anderen Ländern?

Was ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision bezeichnet das erfolgsabhängige Honorar für die Tätigkeit des Immobilienmaklers. Demzufolge erhält der Immobilienmakler seine Courtage (Maklerprovision) für seine Dienste als neutraler Vermittler zwischen dem Käufer und Verkäufer einer Immobilie.

Was sind die Voraussetzungen für eine Maklerprovision?

• Ein wirksamer Maklervertrag wurde abgeschlossen:

Für das Zustandekommen eines Maklervertrages ist seit dem 23.12.2020 die Textform Voraussetzung. Erst dann gilt der Makler beauftragt. Dies bedeutet, dass reine Hilfeleistungen eines Maklers nicht genügen. Die Seriosität eines Immobilienunternehmens wird ebenfalls durch einen schriftlichen Maklervertrag untermauert.

Dieser fixiert alles, was für den Auftrag wichtig ist, in schriftlicher Form und stellt somit klar, dass es keine weiteren Absprachen gibt. Sobald der Käufer provisionspflichtig ist, wird der Makler mit ihm ebenfalls einen schriftlichen Vertrag abschließen.

• Ein Kaufvertrag oder Mietvertrag wurde abgeschlossen

Der Provisionsanspruch eines Maklers entsteht erst mit dem Abschluss des Immobilienkaufvertrages. Allerdings bleibt der Käufer bis zuletzt in seiner Entscheidung frei, ob er die nachgewiesene oder vermittelte Vertragsangelegenheit wahrnimmt.

Allerdings verdient der Makler seine Maklerprovision auch, wenn nicht der Kunde selbst den Hauptvertrag mit dem Verkäufer abschließt, sondern eine Person mit enger familiärer oder gesellschaftsrechtlicher Beziehung zum Käufer.

Tritt allerdings der Käufer wegen nicht vertragsgemäß erbrachter Leistung später vom Hauptvertrag zurück, bleibt der Provisionsanspruch unberührt.

Wird allerdings ein Vorkaufsrecht nach Abschluss des Immobilienkaufvertrages ausgeübt, bleibt die Provisionspflicht des Eigentümers als Verkäufer bestehen, da der angestrebte wirtschaftliche Erfolg für ihn das Gleiche ist. Die Aufgabe des Maklers ist die Vermittlung von Kaufverträgen.

• Makler hat eine Maklertätigkeit (Nachweis, Vermittlung) erbracht

Eine weitere Voraussetzung für die Maklerprovision ist selbstverständlich, dass der Makler in einer Weise tätig werden muss.

Er kann dabei einerseits als Nachweismakler tätig werden. Dabei genügt die Mitteilung, durch die der Käufer in die Lage versetzt wird, ohne weitere Nachforschungen in Verhandlungen mit einem Verkäufer zu treten.

Zudem kann der Makler als Vermittlungsmakler tätig werden, dabei muss er auf den Kaufinteressenten oder den Verkäufer mit dem Ziel eines Vertragsabschlusses eingewirkt haben.

• Maklertätigkeit war Ursache für den Vertragsabschluss

Der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers besteht nur, wenn der Makler seine Leistung erfolgreich erbracht hat.

Hierbei muss die Maklerleistung auch nicht die alleinige oder hauptsächliche Ursache für den Erfolg des Projekts sein. Es genügt, wenn der Makler die Abschlussbreitschaft seines Auftraggebers in einer Weise gefördert hat. Ist allerdings zwischen Nachweis und Vertragsabschluss ein längerer Zeitraum (als ca. ein Jahr) vergangen, verlagert sich die Beweislast dafür, dass die Bemühungen des Maklers ursächlich für den Kaufvertrag waren.

Es ist in Ausnahmefällen ebenfalls möglich, eine erfolgsabhängige Maklerprovision zwischen Eigentümer und Makler zu verhandeln. Diese Vereinbarung ist allerdings nicht in den allgemeinen Geschäftsbedingungen oder vorformulierten Klauseln, sondern nur in einer Individualvereinbarung möglich.

Generell gilt jedoch, dass der Maklervertrag klar und verständlich sein und jeden Zweifel ausschließen muss.

 

Reform der Maklerprovision 2020

Für die Frage, wer die Provision für den Immobilienmakler zahlen muss und wie hoch diese ausfällt, existierte bis vor kurzem noch keine gesetzliche Vorgabe in Deutschland. Vor 2020 unterschieden sich die Vorgaben zur Courtage von Bundesland zu Bundesland. Ab dem Beschluss des Bundeskabinetts von CDU/CSU und SPD im Mai 2020 änderte sich dies jedoch.

Das neue, im Jahr 2020 in Kraft getretene Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten sieht vor, dass sich Verkäufer und Käufer einer Immobilie bundesweit einheitlich die Courtage hälftig teilen. Angesichts dessen sind durch diese Regelung beide Parteien gleichermaßen an der Maklerprovision beteiligt. Es kann allerdings die einseitige Interessenvertretung für den Verkäufer weiterhin bestehen, wenn es von dem Verkäufer gewünscht wird.

Die Kapitalanleger, die in Wohn- und Geschäftshaus investieren wollen, sind nicht von den Änderungen betroffen. Denn die Reform der Maklerprovision hat keinen Einfluss auf dieses Immobiliensegment, da es sich bei diesen Immobilien nicht um selbst genutztes Wohneigentum, sondern um Gewerbeimmobilien handelt. Bei diesen Immobilien ist die Courtage Verhandlungssache.

 

Die Provisionsvereinbarung mit dem Makler

In Deutschland herrscht weitgehend Vertragsfreiheit und es gibt keine Gebührenordnung für Immobilienmakler. Tritt der Fall ein, dass der Kunde und der Makler im Maklervertrag keine individuelle Provisionsvereinbarung getroffen haben, ist nach § 653 die örtlich ,,übliche“Provision zu zahlen.

In unserer Hauptstadt Berlin und in Brandenburg waren bis zu 7,14% üblich. Wird eine unverhältnismäßig hohe Courtage verlangt, gilt das als sittenwidrig und kann durch ein Gerichtsurteil entsprechend herabgesetzt werden.

Soll die Immobilie des Eigentümers allerdings schnell veräußert werden oder ist nur schwer zu verkaufen, kann sich aus Sicht des Verkäufers Verhandlungsspielraum ergeben.

Dementsprechend bemessen sich die Maklerprovisionen nicht an festen Sätzen. Die Maklercourtage wird hingegen am Maßstab der allgemeinen Verkehrsanschauung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ermittelt.

 

Wie müssen die Maklerverträge abgeschlossen werden?

Bezüglich des Maklervertrages gibt es bestimmte Regeln, wie dieser laut Gesetz abgeschlossen werden muss. Ein Maklervertrag, der im Zuge eines Verkaufs oder Kaufs eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung in Berlin abgeschlossen wird, bedarf nun der Textform. Dies beinhaltet, dass dieser lesbar auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden muss, mit dem Namen des Auftraggebers. Es ist also eine Vereinbarung per E-Mail, Fax, SMS oder WhatsApp möglich.

Allerdings kann demzufolge nur mündlich oder durch schlüssiges Handeln kein Maklervertrag mehr geschlossen werden.

 

Der Angebotspreis bestimmt die Provision

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Wer zahlt welchen Anteil?

Die Neuregelung der Maklerprovision führt dazu, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer von der Kostenteilung profitieren. Durch diese faire Teilung der Maklercourtage können Sie sich gewiss sein, dass die Beratung im Sinne beider Parteien gleichermaßen agiert.

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Bestellerprinzip: Ausnahmen

• Mieter und Vermieter von Ferienwohnungen

Wie bereits bekannt gilt, das Bestellerprinzip zur Maklerprovision bei Mieter und Vermieter nur für Wohnimmobilien. Allerdings nicht für Ferienhäuser und Ferienwohnungen. Dennoch ist davon auszugehen, dass die Lage bei den Ferienimmobilien in der Praxis ähnlich ist. Denn hier wird wohl in den meisten Fällen, in denen Immobilienmakler involviert sind, der Vermieter den Makler bezahlen und engagieren.

Der Vermieter zahlt hierbei ebenfalls die Provision, wenn die Ferienwohnung oder Ferienhaus über Online-Portale wie Booking.com oder Airbnb vermietet werden. Allerdings hat er auch hier die Möglichkeitin Kraft, sowohl bei der Vermietung über ein Reisebüro als auch über Online-Portale theoretisch die Miete für die Ferienwohnung oder Haus jederzeit anzupassen und damit indirekt die Provision auf die Mieter umzulegen. Allerdings wird durch den Wettbewerb bzw. die Angebote weiterer Vermieter diese Möglichkeit stark begrenzt.

• Käufer und Verkäufer von Baugrundstücken

Am 23.12.2020 tritt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Mit dieser Regelung kann das Bestellerprinzip in manchen Fällen auch auf den Kauf und Verkauf bezogen werden. In anderen Fällen teilen sich beide Parteien die Maklerkosten. Baugrundstücke sind allerdings von der neuen Regelung ausgenommen. Wer zahlt also beim Verkauf und Kauf von diesen?

Grundsätzlich können Eigentümer, Käufer und Makler beim Baugrundstück frei verhandeln. In den meisten Bundesländern ist es aber meist üblich, dass sich in diesem Fall Käufer und Verkäufer beim Baugrundstück die Kosten für den Makler teilen.

Allerdings hat es sich beispielsweise in Berlin und Brandenburg etabliert, dass der Käufer beim Baugrundstück die Maklergebühr komplett übernimmt.

Die Höhe der Maklerkosten ist in diesem Fall ebenfalls nicht genau festgelegt und hängt mit dem Standort zusammen. In Berlin und Brandenburg beträgt dieser in der Regel 7,14 % des Kaufpreises plus MwSt. Normalerweise einigen sich dann die jeweiligen Parteien im Maklervertrag über die genaue Höhe der Provision und alle Einzelheiten.

• Mieter und Vermieter von Gewerbeimmobilien

Hinzu kommt, dass sich das Bestellerprinzip nur auf die Regelung der Maklerprovision zwischen natürlichen Personen bezieht. Dabei sind Unternehmen ausgenommen.

Dies bedeutet, dass als gewerblicher Mieter oder Vermieter, weder die Höhe der Maklerprovision genau festgelegt ist, noch wer sie bezahlt. Demzufolge zahlt so entweder der Vermieter, Vermieter und Mieter teilen sich Maklerkosten oder der Mieter übernimmt die komplette Provision, je nach Lage.

Allerdings ist bei einem gewerblichen Mietvertrag üblich, über 1 bis 5 Jahre etwa drei Monatsmieten für die Maklerprovision zu zahlen. Bei längeren Laufzeiten beläuft es sich auf etwa 4 Monatsmieten. Weicht allerdings die Höhe der Provision drastisch davon ab, könnte das Wucherverbot im bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 138 dies regeln.

• Käufer und Verkäufer von Gewerbeimmobilien

Das Gesetz regelt auch den Kauf und Verkauf von Gewerbeimmobilien nicht. Hierbei ist es von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, wer den Makler zahlt. Da es keine gesetzliche Entscheidung hierzu gibt, sind Abweichungen möglich.

In Berlin und Brandenburg ist es allerdings meist üblich, dass der Käufer in diesem Falle den Makler bezahlt.

Provisionssätze

Allgemein bewegen sich die üblichen Provisionssätze in Deutschland zwischen 3% und 6% des im Kaufvertrag zum Immobilienkauf beurkundeten Wertes. Die gesetzliche Mehrwertsteuer in Höhe von 19% ist hinzuzurechnen, sodass die Bruttoprovision beim Immobilienverkauf 3,57% bis 7,14% des Kaufpreises beträgt. In unserer Bundeshauptstadt Berlin und in Brandenburg beträgt die übliche Maklerprovision 7,14%.

Bei der Vermietung ist die Höhe der Maklerprovision abhängig davon, wer Auftraggeber des Maklers ist. Der Makler darf maximal 2 Nettokaltmieten zuzüglich der Mehrwertsteuer verlangen, wenn es sich dabei um einen Wohnungssuchenden handelt. Ist der Besteller, also der Auftraggeber des Maklers, allerdings der Vermieter, darf die Provision höher ausfallen, da sie in diesem Falle als frei verhandelbar gilt. So sind in diesem Szenario ebenfalls drei Nettokaltmieten als Maklerprovision möglich.

 

Im Einzelfall können der Verkäufer oder Vermieter und der Makler auch eine Mehr- oder Übererlösklausel für die Vermittlungstätigkeiten von dem Immobilienmakler vereinbaren. In diesem Fall erhält der Immobilienmakler den über einen zuvor festgelegten Betrag hinaus erzielten Kaufpreis oder ein Bruchteil davon als Maklerprovision.

Ausschlaggebend für die Höhe der Courtage ist, der beurkundetete Kaufvertrag und der Maklervertrag. Es sollte von beiden Parteien vermieden werden, im notariellen Kaufvertrag einen geringeren Preis zu vereinbaren, mit der Absicht, dadurch einen geringeren Ansatz für die Grunderwerbsteuer und Maklerprovision zu begründen.

Denn es ist die Regel, dass ein solcher Kaufvertrag als nichtig gilt, da die Absprache, einen Teil des Kaufpreises anderweitig zu entrichten, nicht beurkundet ist. Gleichzeitig riskieren Eigentümer und Käufer dabei, sich wegen Steuerbetrugs strafbar zu machen.

 

Wann muss die Provision gezahlt werden?

Wann die Maklerprovision gezahlt werden muss, ist eine wichtige Frage. Die meisten Immobilienmakler halten in ihrer AGB (Geschäftsbedingungen) fest, dass die Maklerprovision mit Abschluss eines Miet- oder eines notariellen Kaufvertrages fällig wird. Mehrheitlich wird dabei eine Frist von 7 bis 14 Tagen nach Vertragsunterschrift gesetzt.

Allerdings ist es auch möglich, dass mit Verkäufern teilweise Sonderregelungen getroffen werden, dass diese Ihren Anteil an der Maklerprovision erst mit Fälligkeit des Kaufpreises zahlen müssen.

Seit der Neuregelung der Maklergebühren (23.12.2020) gilt bei der Reihenfolge der Zahlungsverpflichtung, dass wenn der Verkäufer nur den Maklervertrag abschließt und einen Teil der Provision auf den Käufer abwälzt, der Verkäufer zuerst zahlen und dies nachweisen muss. Anschließend erst muss in diesem Fall der Käufer zahlen. Hat der Makler eine Doppelprovision vereinbart, also einen Maklervertrag sowohl mit dem Verkäufer als auch Käufer abgeschlossen, so gilt keine Reihenfolge bei der Zahlungsverpflichtung.

Wann entfällt die Provision?

Es ist ebenfalls möglich, dass der Fall eintritt, wo die Maklerprovision entfällt. Dafür sind allerdings bestimmte Umstände eine Voraussetzung.

Schafft es ein Makler beispielsweise nicht, einen Käufer oder Mieter für Ihr Objekt in Berlin zu finden oder einen Vertragsabschluss mit diesem zu erwirken, dann hat der Makler keinen Anspruch darauf, eine Maklerprovision von ihnen zu erhalten.

 

Ist die Provision steuerlich absetzbar?

Die Maklerprovision Berlin ist im Ausnahmefall steuerlich absetzbar.

Denn die Maklerprovision gehört in der Regel beim Immobilienkauf zu den Anschaffungsnebenkosten einer Immobilie. Somit ist leider, wenn die Immobilie selbst bezogen wird, die Maklerprovision steuerlich in der Einkommensteuererklärung nicht absetzbar.

Dieser Immobilienkauf gilt dann als Privatsache. Allerdings kann es zu einer Ausnahme kommen, wenn die Immobilie vermietet wird, denn dann mindert die Maklerprovision den Ertrag der Vermietung, welche vom Mieter gezahlt wird.

 

Wie hoch ist die Maklerprovision in anderen Ländern?

Die Höhe der Maklerprovision unterscheidet sich in den einzelnen Ländern. So ist zu beobachten, dass in Deutschland die reine Vergütung des Immobilienvermittlers mit bis zu 6% (zuzüglich MwSt.) vom Verkaufspreis oft doppelt so hoch wie in vielen anderen europäischen Ländern liegt.

So fallen in Österreich beispielsweise bei einem Eigentümerwechsel einer Immobilie zwischen 3% und 4% Maklerprovision an.